Тенденции-2007

В ноябре 2007 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области реализовывалось, по различным оценкам, 140-160 проектов малоэтажной застройки. По сравнению с прошлым годом количество проектов выросло на 20-40%. Однако количество реализуемых проектов не дает объективного представления об истинном росте регионального малоэтажного рынка. Так, объем предложения объектов в проектах малоэтажной застройки вырос за последний год на 50-60%. Если же сравнить количество объектов как в реализующихся, так и в планирующихся к реализации проектах, то рост рынка просто поражает воображение. Совокупный прирост за последний год составил по коттеджам 75-80%, по участкам – 150-160%, а по таунхаусам – более 1000%.

Анализируя рынок малоэтажной застройки, компания «Проект Консалт» пошла нетрадиционным путем. Мы рассматривали не только реализуемые проекты, но и те, которые только планируются к реализации. Основным объектом анализа был не сам коттеджный поселок или малоэтажный комплекс, а домовладение – коттедж, участок, секция таун-хауса или квартира в малоэтажном доме. С нашей точки зрения, данный подход более объективно отображает рыночную ситуацию на рынке малоэтажного строительства региона, ведь сегодня на рынке представлены малоэтажные проекты как с десятками, так и с тысячами домовладений. Для проектов, где количество домовладений еще окончательно не определено девелопером, экспертные оценки делались по их возможному количеству. 

Проекты

В ходе исследования было проанализировано 134 проекта малоэтажной застройки.

Лидерами по количеству проектов малоэтажной застройки стали, как и в предыдущие годы, Всеволожский и Выборгский районы Ленобласти. Большой популярностью (особенно у девелоперов, реализующих проекты высокой ценовой категории) по-прежнему пользуется Курортный район Санкт-Петербурга. Но даже в таком районе появляются проекты, в которых предлагаются не готовые коттеджи, а только участки под застройку – например, проект «Терра-Ленинское».

Домовладения

Анализ домовладений, а не проектов, дает принципиально иную картину.

В Ленинградской области лидерство по-прежнему остается за Выборгским и Всеволожским районами, но уже с явным перевесом в сторону последнего. Самое интересное, что число домовладений в границах Санкт-Петербурга оказывается значительно большим, чем в Ленобласти. Впрочем, этому есть объяснение – такое соотношение обеспечивается двумя масштабными проектами в городской черте. Напомним, что «Балтрос» реализует в Пушкинском районе проект «Новая Ижора», а в Петродворцовом районе управляющая компания «Теорема» к 2014 году планирует построить малоэтажный микрорайон «Красные зори МЖК» на 2,4 миллиона квадратных метров. Из диаграммы №2 видно, как один крупный проект может принципиально изменить региональную структуру распределения домовладений.

Но ничего удивительного в том, что в пригородах Санкт-Петербурга активно развивается малоэтажное строительство (правда, в форме таун-хаусов и многоквартирных трех-пятиэтажных этажных домов), нет. Площадь Санкт-Петербурга превышает площадь Москвы на 29%, а годичный объем ввода жилья составляет 2-2,5 миллионов квадратных метров против московских 4,5-5 миллионах. Поэтому петербургские девелоперы пока могут позволить себе строить элитное жилье в форме малоэтажки.

Типы домовладений

Тип домовладений в существующем и потенциальном предложении распределились следующим образом.

Как видно из диаграммы №3, в Ленинградской области до сих пор предлагается достаточно много участков под застройку, хотя очевидно, что при профессиональной реализации полного цикла малоэтажного проекта прибыль девелопера оказывается значительно выше. Данный факт можно объяснить лишь тем, что на динамично растущий загородный рынок вышло много непрофессиональных игроков. Они имеют финансовый и административный ресурсы, но не располагают достаточным уровнем компетенции, чтобы самостоятельно реализовать проект малоэтажной застройки. Для таких девелоперов покупка большого массива земли (как правило, сельскохозяйственного назначения), создание ДНП, нарезка на участки и их продажа пока еще является довольно прибыльным и малорисковым бизнесом. Типичным примером такого девелопера является автохолдинг «РРТ», который реализует проекты «Озерный Кот» и «Новый Шлиссельбург». Да и такая известная компания, как PulExpress, в своих первых проектах реализовывала участки, а не готовые коттеджи.

Месторасположение

Как видно из диаграммы №4, наибольшее количество домовладений сконцентрировано в 20-километровой зоне от КАД.

Это объясняется все тем же значительным потенциальным предложением объектов в границах Санкт-Петербурга. Предложение коттеджей и участков уже удаляется от границ Санкт-Петербурга, но и данном случае более 80% объектов попадает в 50-километровую зону (см. диаграмму №5). С точки зрения девелоперов, данное территориальное зонирование можно считать вполне рациональным. Так как средняя скорость движения с существенным ростом уровня автомобилизации населения будет только снижаться, у потенциальных покупателей малоэтажной недвижимости для постоянного проживания популярностью будут пользоваться проекты с приемлемой удаленностью от границ Санкт-Петербурга.

Технологии

Уходящий год с полным правом можно считать годом начала массового использования в малоэтажном строительстве каркасно-панельных технологий. Если до 2007 года о таких технологиях больше говорили, чем применяли на практике, то с началом реализации проекта «Новая Ижора» индустриальное малоэтажное домостроение стало объективной рыночной реальностью. В 2006 году доля коттеджей, возводимых из каркаса, не превышала 10-14%. На сегодняшний день она достигла 51% (см. диаграмму №6).

Начало реализации крупных проектов малоэтажной застройки на основе индустриального каркасно-панельного домостроения также привело к снижению средней площади предлагаемых коттеджей. 

Как видно из диаграммы, 61% всех коттеджей имеют общую площадь менее 200 квадратных метров. Уменьшение средней площади коттеджа можно считать устоявшейся тенденцией последних лет не только в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, но и на столичном рынке загородной недвижимости.

Средняя площадь секций в таун-хаусах, разумеется, существенно меньше, чем в коттеджах. Если на коттеджи общей площадью менее 150 квадратных метров приходится всего 35%, то на аналогичные по площади таун-хаусы – уже почти 84%.

Цены

Около 85% коттеджей предлагаются по цене менее 2,5 тысяч долларов за квадратный метр. На первый взгляд, это явно меньше городской цены.

Однако если посмотреть на распределение коттеджей по средней стоимости за домовладение, то мы увидим, что малоэтажная недвижимость, несмотря на появление крупных проектов, основанных на самой дешевой строительной технологии, пока далека от определения «доступная». Стандартная трехкомнатная квартира на вторичном рынке Санкт-Петербурга стоит около 180-200 тысяч долларов. В этот же диапазон попадают самые дешевые коттеджи и таун-хаусы. Но если исключить из анализа «демократичное» жилье в «Новой Ижоре», то 88% коттеджей и 87% таун-хаусов попадет в диапазон более 250 тысяч долларов.

Естественно, по совокупности потребительских характеристик даже небольшой каркасный коттедж существенно лучше панельной «трешки», но когда перед семьей встает вопрос о недвижимости для постоянного проживания, лишние 100 тысяч долларов являются весомым аргументом. 

Подводить окончательные итоги 2007 года еще рано, но в заключении хочется отметить основные тенденции уходящего года на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Тенденции 2007 года

Проектирование и начало реализации и крупномасштабных малоэтажных проектов, ряд из которых с полным правом могут претендовать если не на статус городов-спутников, то на статус новых микрорайонов – точно. К таким можно отнести проекты «Новая Ижора», «Малый Петербург», «Озерки-Восточное», «Кивеннапа», «Красные зори МЖК».

Выход на рынок загородной недвижимости крупных девелоперов. Так, о планах реализации малоэтажных проектов заявили Rodex Group, Eastern Property Holdings, RBI.

Укрупнение проектов коттеджных поселков. Проекты с количеством домовладений более 100 перестали быть редкостью, в поселки с 50-70 домовладениями стали типичными или, другими словами, среднестатистическими.

Увеличение проектов со смешанным типом застройки. В рамках одного малоэтажного проекта девелопер возводит коттеджи, таун-хаусы и даже малоэтажные многоквартирные дома. Данная тенденция привела также к значительному увеличению предложения таун-хаусов на рынке.

Увеличение объема предложения участков под малоэтажную застройку и активный интерес к рынку загородной недвижимости компаний, ранее не работавших не только на загородном рынке, но и на рынке недвижимости в целом.

Значительное увеличение интереса девелоперов к южным районам Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Появление малоэтажных проектов, направленных на обеспечение жильем сотрудников в непосредственной близости от мест приложения труда. Примеры – комплекс в окрестностях деревни Краколье Кингисепского района рядом с новым портом «Усть-Луга», жилой комплекс «Вилладж» во Всеволожском районе рядом с заводом «Нокиан Тайерс Россия».

Рост мощностей существующих производств индустриального малоэтажного домостроения и запуск новых – ДСК «Славянский», HAUS-KONZEPT (ЗАО «Содружество»), ЗАО «Леноблдомстрой» (группа компаний «Промышленно-строительное товарищество»), «ROSSTRO-VELOX» (ИС ФПГ «РОССТРО») и другие.