Заглядывая в будущее

За окном промозгло, сыро и пасмурно – типичная петербургская зима. Судя по всему, в наступившем 2008 году мы так и не дождемся зимы настоящей – уже конец января, а морозных дней было всего два или три. Но нет худа без добра! Вместо того чтобы наслаждаться активным зимним отдыхом, самое время посвятить себя работе. К примеру, подвести основные итоги ушедшего года и попробовать заглянуть в ближайшее будущее рынка малоэтажного строительства Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Основные итоги 2007 года

По сравнению с 2006 годом малоэтажный рынок региона в 2007-м показал значительный рост. По предварительным оценкам, объем официально сданного в эксплуатацию индивидуального жилья в регионе увеличился на 38%. Столь значительный рост позволил установить абсолютный рекорд по объему индивидуального жилищного строительства в регионе за всю историю современной России (диаграмма 1). В конце 2007 года в регионе реализовывалось, по разным оценкам, 180-195 проектов малоэтажной застройки (диаграмма 2). Причем 70-75% из них находится в активной стадии реализации – в проектах открыты продажи, а сроки сдачи озвучены девелоперами или застройщиками. По сравнению с 2006 годом количество проектов малоэтажной застройки выросло на 75-85%.

Помимо роста физического объема малоэтажного рынка на протяжении 2007 года продолжался рост цен. Цены росли во всех сегментах малоэтажного рынка и на все типы предлагаемых объектов. В среднем за 2007 год цены выросли на 30-40%, а особенно бурный рост наблюдался в III и IV кварталах. Так, например, стоимость предложения сотки земли (участки до 50 соток) в IV квартале 2007 года выросла на 18%. Стоит подчеркнуть, что рост стоимости объектов на малоэтажном рынке превысил рост стоимости жилой недвижимости на городском рынке – на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости в 2007 году рост цен составил в среднем около 20% в долларовом исчислении. К концу 2007 года средняя стоимость коттеджа с участком земли достигла 449 тысяч долларов, а средняя стоимость сотки земли – 8,39 тысячи.

Прошедший год можно с полным правом считать годом новых тенденций на малоэтажном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти. Во-первых, именно в 2007 году началось массовое использование в малоэтажном строительстве каркасно-панельных технологий. Эта тенденция нашла свое выражение и в активном росте региональных промышленных мощностей индустриального домостроения. Во-вторых, на региональный загородный рынок вышли крупные западные и московские девелоперы и инвесторы, что говорит не только об определенной зрелости регионального рынка, но и о том, что загородная недвижимость становится привлекательным объектом для инвестиций – наряду с традиционными рынками жилой и коммерческой недвижимости. В-третьих, прошедший год стал годом начала реализации крупномасштабных малоэтажных проектов с объемом строительства в сотни тысяч квадратных метров. Наконец, в 2007 году увеличилось число проектов со смешанным типом застройки, когда в рамках одного проекта возводились коттеджи, таунхаусы, квартиры разного класса жилья…

Прогнозы и оценки

Наступивший 2008 год, как, впрочем, и ближайшие последующие за ним годы, в целом будет удачным для рынка малоэтажного строительства. Данный оптимистический прогноз основывается на целом ряде положительных тенденций, сформировавшихся в экономике нашего региона. Базовым макроэкономическим параметром, на основании которого можно судить о развитии страны или региона, является валовый внутренний продукт или, для региона, валовый региональный продукт (ВРП). Начиная с 1999 года суммарный ВРП Санкт-Петербурга и Ленинградской области, без учета инфляции, вырос в 7,5 раз, если считать в долларах, и в 7,7 раза, если считать в рублях (диаграмма 3). ВРП на душу населения региона вырос в 8 раз (диаграмма 4). Это колоссальный рост, который должен сохраниться как минимум в течение ближайших трех лет, если отталкиваться от прогнозов социально-экономического развития Санкт-Петербурга и Ленобласти на период до 2010 года.

ВРП в упрощенной трактовке – это объем денежных средств, который аккумулируется в регионе. Существует даже модель оценки среднедушевого дохода жителей региона на основе ВРП (диаграмма 5). Будет расти ВРП – будут расти доходы населения, а следовательно, и платежеспособный спрос на недвижимость, в том числе загородную.

Следующим фактором, расширяющим платежеспособный спрос на недвижимость, является интенсивный рост ипотечного кредитования. По данным «Санкт-Петербургского ипотечного агентства», в 2007 году петербуржцы получили 18 648 ипотечных кредитов на сумму почти 47 миллиардов рублей. Это в 2,4 раза больше, чем в 2006 году. Правда, начавшиеся осенью 2007 года неурядицы на мировом финансовом рынке уже затронули российскую финансовую систему. Так, по сведениям банковских экспертов, с лета 2007 года рост процентных ставок по ипотечным кредитам в среднем составил 1-2%. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ужесточило требования к качеству выкупаемых закладных. Для кредитов, превышающих 1,5 миллиона рублей, минимальный размер первоначального взноса увеличен с 10 до 20%, а максимальная сумма кредита снижена с 16,2 до 7 миллионов. По мнению экспертов, это приведет к снижению темпов роста ипотечного кредитования в 2008 году до 50-70%. Но даже такой рост позволяет прогнозировать, что с использованием ипотеки в 2008 году будет совершено 1600-2300 сделок на рынке загородной недвижимости. А это значительная цифра, особенно если учесть, что в 2007 году количество введенных в эксплуатацию объектов индивидуального строительства в Санкт-Петербурге и Ленобласти составило около четырех тысяч.

В наступившем 2008 году прогнозируется увеличение объемов малоэтажного строительства – по планам девелоперов, работающих на загородном рынке, можно ожидать завершения проектов суммарным объемом 1,2 миллиона кв. метров (диаграмма 6). Это, конечно же, оптимистический прогноз, так как закон Хеопса – «Ничто и никогда не строилось в срок и в рамках запланированной сметы» – еще никто из наших строителей отменить не смог. Но ожидать большего объема ввода, чем в 2007 году, вполне реально.

В среднесрочной перспективе объемы малоэтажного строительства также будут нарастать. Это подтверждается не только конкретными проектами, которые находятся на стадии реализации, но и планами правительств Санкт-Петербурга и Ленобласти. Так, до 2015 года в Санкт-Петербурге планируется ввести в эксплуатацию 7,5 миллионов кв. метров «малоэтажки», что составит 25% общего объема планируемого к вводу жилья. К примеру, сейчас доля малоэтажного жилья составляет всего 7%. Даже с учетом Ленобласти, где малоэтажное строительство в последние годы занимало более 50% общего ввода жилья, доля «малоэтажки» в регионе не поднималась выше 20% (диаграмма 7). Ленинградская область планирует выйти на ежегодный объем строительства 1,5 миллиона кв. метров при сохранении доли индивидуального строительства на уровне 50%.

Главный вопрос

Прогнозировать изменение цен в 2008 году на рынке загородной недвижимости сложнее. Однозначно можно сказать, что цены продолжат расти. В среднем минимальный рост цен на объекты загородной недвижимости составит 15-20%. Хотя в принципе нельзя исключать роста и на уровне 30-40% – особенно это касается земельных участков и коттеджей элитного и бизнес-класса. Многое будет зависеть от состояния рынков финансов и ценных бумаг. Как правило, при падении стоимости акций финансовые потоки, уходящие с фондовых рынков, перетекают на рынок недвижимости, а это стимулирует рост цен.

В заключение хочется отметить, что благоприятные макроэкономические факторы – это, как говорят математики, необходимые, но недостаточные условия успешного осуществления конкретного малоэтажного проекта. С развитием рынка малоэтажного строительства, с ростом количества и объемов проектов, с повышением уровня потребительских предпочтений конкуренция за потенциального клиента будет только возрастать. И благоприятными условиями смогут воспользоваться далеко не все компании, которые в настоящее время работают или приступают к работе на загородном рынке. Только взвешенный, профессиональный и даже дотошный подход, основанный на глубоком практическом и теоретическом знании рынка и технологий строительства, может обеспечить долговременное и устойчивое развитие бизнеса компании на региональном рынке загородной недвижимости.