Южные районы догоняют север

Уже сейчас, в начале весны, можно заметить явное оживление продавцов и покупателей на рынке загородной недвижимости. Это оживление проявляется в росте объемов предложения вторичных объектов – коттеджей, дач и земли. Мы проанализируем предложение на вторичном рынке земельных участков в Санкт-Петербурге и Ленобласти, как в наиболее показательном сегменте рынка, характеризующем инвестиционную активность наших сограждан.

Анализ предложения земельных участков в начале 2008 года будет проводиться в сравнении с последним кварталом года прошлого. Хочется напомнить уважаемым читателям, что именно тогда произошел наибольший, по сравнению с предыдущими кварталами 2007 года, рост стоимости предложения – как на первичном, так и на вторичном рынке загородной недвижимости.

Естественным образом в январе 2008 года объем предложения земельных участков в регионе был ниже и составил всего 82,6% от среднемесячного объема предложения в IV квартале 2007 года. Но уже в феврале 2008-го объем предложения с лихвой компенсировал небольшое январское затишье и превысил уровень 2007 года на 9,2% (диаграмма 1).

Существенных изменений в распределении предложения земельных участков между двумя субъектами РФ нашего региона за два первых месяца нового года не произошло. По-прежнему 77-78% процентов всех участков предлагается в Ленинградской области, а на Санкт-Петербург приходится 22-23% предложения (диаграмма 2).

Структура распределения участков по районам Ленинградской области претерпела более существенные изменения (диаграмма 3). В феврале 2008 года по сравнению с IV кварталом 2007-го произошло некоторое смещение предложения от северных районов Ленобласти к южным. Так, относительная доля трех северных районов – Выборгского, Всеволожского и Приозерского – в общем объеме предложения по Ленинградской области снизилась на 1,9%, а доля южных районов немного увеличилась. В абсолютном значении объем предложения в южных районах Ленобласти, включающих Гатчинский, Ломоносовский, Кингисеппский, Тосненский, Волосовский и Лужский районы, по сравнению со среднемесячным предложением предыдущего периода вырос почти на 15%. Особенно заметен рост предложения в Кингисеппском районе – если в 2007 году доля предложения по району не превышала 2-3% от общего объема земельных участков в Ленобласти, то в феврале 2008-го она поднялась до 6,8%.

Как и в прошлом году, в начале 2008 года наибольшее число предлагаемых участков имеет площадь до 20 соток. Данный сегмент стабильно составляет 65-67% от всего объема предложения участков. Структура предложения участков по другим сегментам также не претерпела существенных изменений (диаграмма 4).

Хочется отметить лишь некоторое снижение относительной доли сегмента больших участков площадью более 1 га. Правда, если посмотреть на абсолютное количество участков, предлагаемых в феврале, то оно всего на 0,8% меньше, чем среднемесячное количество участков в данном сегменте в предыдущий период. В принципе, значительный объем предложения участков более 1 га подтверждает факт активного развития рынка организованной коттеджной застройки, или рынка коттеджных поселков. Данный вывод подтверждает и средняя площадь предлагаемых участков в сегменте более 100 соток, которая составляет 9-10 га (диаграмма 5).

Динамика изменения стоимости предложения земельных участков по сегментам однозначно указывает на повышающую тенденцию (диаграмма 6). Стоимость сотки земли в сегментах до 20 соток, 51-100 соток и более 100 соток в 2008 году однозначно уже выше, чем в последнем квартале 2007 года. Лишь сегмент участков площадью 21-50 соток показал незначительное снижение стоимости сотки. Но так как доля данного сегмента в общем объеме предложения земельных участков не превышает 13,5%, то снижение стоимости в сегменте незначительно повлияло на среднюю стоимость сотки земли по всему предложению.

В феврале 2008 года средняя стоимость сотки превышала аналогичный показатель IV квартала 2007 года на 4,7%. Значительный месячный разброс цены предложения сотки земли в сегменте 51-100 соток объясняется небольшим количеством участков, попадающих в данный сегмент.

Средняя стоимость сотки земли в Санкт-Петербурге существенно дороже, чем в Ленинградской области. Так, в сегменте до 20 соток средняя стоимость сотки в феврале 2008 года в Санкт-Петербурге составляла 388 тысяч рублей, а в Ленобласти – 141,5 тысяч.

В Ленинградской области самые дорогие участки предлагаются во Всеволожском и Выборгском районах – средняя стоимость предложения в сегменте до 20 соток составляет здесь 243 и 161,5 тысяч рублей соответственно. Южные районы Ленобласти пока уступают северным – так, в Гатчинском районе средняя стоимость земли в самом демократичном сегменте составляла в феврале 80,8 тысячи рублей, а в Ломоносовском – 99,4 тысячи.