Потребительская корзина

При всех очевидных плюсах загородной жизни у нее есть один существенный минус — отсутствие магазинов, аптек и других объектов социальной инфраструктуры. Ездить куда-то за каждым пакетом молока или таблеткой аспирина крайне затруднительно и неудобно. Резонно, что загородные жители хотят видеть в своем коттеджном поселке и торговый центр, и аптечный пункт. Мало того, некоторым нужен спортивный или развлекательный центр, а иным — детский сад… Однако современная ситуация с социальной инфраструктурой пока далека от того, чтобы удовлетворить все потребности обитателей малоэтажных комплексов, — об этом свидетельствуют результаты исследования, проведенного компанией «Проект Консалт».

За молоком к соседям

Количество и разнообразие объектов социальной инфраструктуры зависит от многих факторов. Это и класс поселка, и его масштаб, и местонахождение. Размещение поселка рядом с населенными пунктами, в которых уже есть торговый центр и аптека, фактически снимает с застройщика проблему строительства инфраструктурных объектов. Именно поэтому многие компании целенаправленно реализуют свои проекты близ развитых поселений.

«Близость довольно крупного населенного пункта с основными объектами социальной инфраструктуры сводит потребность коттеджного поселка в собственной инфраструктуре к минимуму, — рассказывает руководитель проекта «Коттеджный поселок «Западное солнце» компании Greenside Алексей Шипицын. — В частности, наш проект реализуется около большого и развитого поселка Поляны, что, безусловно, накладывает отпечаток на инфраструктуру комплекса». «При наличии инфраструктуры по соседству и достаточном уровне ее развития уже не возникает необходимости в дублировании некоторых инфраструктурных объектов в коттеджном поселке», — подтверждает генеральный директор компании «НеваИнвестПроект» Максим Красненко.

Еще один пример взаимодействия инфраструктур населенного пункта и коттеджного поселка — «Шуваловская усадьба». Поселок находится неподалеку от станции метро «Озерки», около которой сосредоточены несколько крупных торговых центров. А коттеджный комплекс «Ромашки» построен в полукилометре от одноименного поселка, где есть поликлиника, магазины и детсад. Аналогично решен вопрос с инфраструктурой в поселке «Великолепное Токсово» — рядом школа, детсад, торговые точки и железнодорожная станция.

Однако столь удачно расположены далеко не все загородные комплексы. Согласно исследованиям компании «Проект Консалт», жители только 26% коттеджных поселков имеют возможность ходить в магазины к «соседям». В остальных загородных жилых комплексах застройщикам приходится решать инфраструктурную проблему своими силами.

«Уровень потребительской культуры, а следовательно, и потребительских требований к объектам недвижимости, в том числе и к загородным, с каждым годом неуклонно растет, — уверяет Константин Сафронов, генеральный директор «Проект Консалт». — Именно поэтому инфраструктура в том или ином наборе стала неотъемлемой частью любого малоэтажного проекта, даже самого маленького. Конечно же, идеальный для девелопера проект — реализуемый на участке, в непосредственной близости от которого уже создан весь или почти весь инфраструктурный комплекс, так что им могут воспользоваться новые жители. Но таких мест становится все меньше. Да и малоэтажные проекты имеют явную тенденцию к укрупнению. Для проекта от 150–200 домовладений охранная, досуговая и торговая инфраструктуры просто необходимы».

«Детская» проблема

По данным аналитиков компании «Проект Консалт», большинство инфраструктурных объектов в поселках, носят развлекательный характер. Около 56% — это развлекательные комплексы, детские площадки, мини-кинотеатры; встречаются гольф-клубы и спа-комплексы. Чаще всего строятся детские площадки, кафе и рестораны, нередко организуются пляжи.

Широко распространена спортивно-оздоровительная инфраструктура — объекты этого назначения есть в 41% существующих коттеджных поселков. «В этой группе превалируют спортивные площадки — 23,2% всех объектов, бассейны — 7,9%; изредка строятся футбольные поля, лыжные трассы, яхт-клубы и лодочные станции — их доля составляет по 1%», — констатирует генеральный директор «Проект Консалт» Константин Сафронов. По словам эксперта, в загородных поселках неплохо представлена торговая и бытовая инфраструктура — она наличествует в 33% комплексов. Чаще всего это магазин шаговой доступности — 29,1% всех объектов, гораздо реже — торгово-сервисные центры (5,4%), химчистка и прачечная (3,4%), салон красоты и солярий (2,5%), отделение банка (2%), станция техобслуживания или автоцентр (1%).

С медицинской инфраструктурой за городом дело обстоит хуже — по данным «Проект Консалт», она есть всего в 8% поселков. В основном это аптеки и аптечные пункты. Зато с охраной общественного порядка в малоэтажных комплексах все поставлено хорошо. Собственная служба охраны организована в 62% поселков; в некоторых есть даже пункт милиции.

Самая большая проблема владельцев загородных коттеджей — образовательная инфраструктура для детей. Создание подобных объектов весьма затратно, и перспективы их функционирования неясны. «Детские сады и школы — это предмет отдельного разговора: будет ли востребован детсад, не возникнут ли проблемы с персоналом? — поясняет генеральный директор компании Setvill Алексей Иванюк. — Принимать решение о строительстве нужно взвешенно. Хотя я знаю очень много людей, живущих за городом, озабоченных устройством ребенка в детский сад или школу». Пока, по результатам исследования «Проект Консалт», детская образовательная инфраструктура представлена только в 11% коттеджных комплексов.

Вертолетная площадка — экзотика

Класс поселка и его масштаб обычно диктуют уровень инфраструктуры. Причем, по мнению участников рынка, разница между средним и премиум-классом выражается в большей степени в уровне развития инфраструктуры, а не в ее разнообразии. К примеру, инфраструктура элитного проекта «Малая Швейцария» включает спортивный комплекс, бассейн, теннисный корт, гостиницу и мини-маркет. Для жителей поселка Honka Family club, также позиционируемого в элит-классе, застройщик планирует возвести спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном.

«Нестандартные элементы инфраструктуры — например вертолетная площадка — обычно атрибуты поселков премиум-класса и актуальны в комплексах, находящихся на большом удалении от города, — считает Максим Красненко. — Покупателей домов в поселках, ориентированных на средний класс, больше волнует транспортная доступность, а именно: наличие регулярного автобусного сообщения».

Однако прямую зависимость между классом поселка и высоким уровнем развития инфраструктуры усматривают не все участники рынка. Некоторые полагают, что создание масштабной инфраструктуры в элитном поселке не всегда оправданно. «Принято считать, что в элитном поселке объектов инфраструктуры больше и уровень их выше, чем в поселке экономкласса, что обеспечивает качество жизни, комфорт и сервис, привычные для обеспеченных домовладельцев. Однако элитные клубные поселки обычно расположены недалеко от города и отличаются небольшим числом домовладений, что снижает значение их внутренней инфраструктуры», — отмечает Алексей Шипицын.

А вот в проектах, предусматривающих комплексное освоение территории, развитая инфраструктура, по мнению участников рынка, просто необходима. «В таких поселках будущие домовладельцы хотят получить все, что есть в городе, чтобы загородное проживание было таким же комфортным, как и городское», — утверждает Максим Красненко.

Инфраструктурный минимум

Очевидно, что затраты на инфраструктуру ложатся на плечи покупателей домов. К примеру, на развитом московском рынке, где сравнимых по характеристикам загородных комплексов гораздо больше, чем в нашем регионе, стоимость квадратного метра в поселках с богатой инфраструктурой оказывается примерно на 200 долларов больше, чем в поселках с минимумом «удобств». Такие данные приведены специалистами аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». О проведении аналогичных исследований на петербургском рынке, где пока мало «фактуры» для анализа, в настоящее время не сообщается.

«Развитая инфраструктура — дорогое удовольствие, — уверяет Алексей Шипицын. — В маленьком поселке содержание объектов «элитной» инфраструктуры чрезвычайно затратно. Львиную долю средств на ее развитие, насыщение, поддержку затрачивают жители поселка, поэтому залог окупаемости — это большое число домовладений». По словам Шипицына, при покупке дома в закрытом коттеджном комплексе с солидной инфраструктурой следует быть готовым к высокой стоимости ее услуг.

В отличие от коллег, компания «НеваИнвестПроект» рассматривает создание инфраструктуры как отдельный бизнес-проект, реализуемый параллельно со строительством жилых зданий в малоэтажном жилом комплексе. «Социальная инфраструктура в нашем случае рассчитана на самоокупаемость. Затраты на нее не включены в цену продажи земли и домовладений», — говорит Максим Красненко.

«Естественно, затраты на инфраструктуру могут существенно увеличить себестоимость реализации девелоперского проекта, — считает Константин Сафронов. — А вот насколько наличие той или иной инфраструктуры способно повысить продажную стоимость объектов — это вопрос, на который каждый девелопер вынужден отвечать самостоятельно, так как объективных исследований этой зависимости пока никто на нашем рынке не проводил. Но с уверенностью можно сказать, что наличие инфраструктуры существенно повышает ликвидность проектов для потенциальных покупателей. В малоэтажных комплексах без определенного инфраструктурного минимума объекты просто не будут покупать или будут покупать крайне медленно».