Итого:

Конечно, формально этот обзор нельзя назвать итогами первой половины 2008 года, так как данные, на основе которых он сделан, охватывают только пять месяцев. Но, как показывает наш многолетний опыт анализа рынка, все самое значительное уже произошло, и за оставшийся месяц не случится ничего такого, что может существенно изменить картину рынка малоэтажного строительства Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Продажи «Новой Ижоры»

Начать хотелось бы с наиболее значительных, на наш взгляд, событий на рынке малоэтажного строительства региона. В марте 2008 года в самом крупном проекте малоэтажной застройки «Новая Ижора» начались продажи. Лично я с нетерпением ждал их открытия, потому что от того, как воспримут этот проект потребители, будет зависеть направление развития малоэтажного рынка экономкласса («стандарт», «бюджет»). Если бы продажи пошли вяло, то многие девелоперы, затевающие масштабные малоэтажные проекты, скорее всего, скорректировали бы свои планы.

По предварительным данным за первые три месяца продаж число реализованных объектов уже превысило 400. Вполне достойный старт. Правда, если задуматься, то такие объем и темп продаж нельзя назвать выдающимся результатом. Во-первых, до начала продаж проект «Новая Ижора» активно «светился» во всех средствах массовой информации и о нем знали большинство потенциальных потребителей — ведь еще в марте «Балтрос» заявлял о 300 забронированных покупателями коттеджах. Во-вторых, в форме специального предложения почти на 17 % была снижена первоначальная стоимость квадратного метра и коттедж площадью 130 кв. м стал стоить как самая захудалая «трешка» на вторичном рынке — чуть более пяти миллионов рублей. Есть еще и третий момент. По планам застройщика проект должен быть завершен в 2010 году — следовательно, период продаж в первом полугодии 2011 года составит 39 месяцев. Получается, чтобы реализовать все объекты, ежемесячно нужно продавать 140–155 объектов — именно такими темпами и шла реализация первые три месяца. Месячный темп продаж объектов составил 2,3–2,6 % общего количества домовладений в «Новой Ижоре». Это немного ниже среднего темпа продаж на малоэтажном рынке региона, который установился в последние годы и составляет 3–5 %. Но если отбросить накопленный до начала продаж спрос — 300 объектов, — то среднемесячные продажи составят всего около 50 объектов и темп продаж упадет до 0,6–0,7 %. А эти цифры уже заставляют задуматься о популярности у жителей региона малоэтажных проектов подобного формата.

«(По)беда»

В 2008 году появилась одна интересная тенденция, в предыдущие годы отмечавшаяся крайне редко: малоэтажные проекты в ходе реализации все чаще стали менять название. Например, проект «Благодатное» переименован в «Дом у озера», «БельВиль» — в «Павловский малоэтажный», «Юкковский парк» стал «Северной столицей», «Финский дом» — «Европой». «Премиум» превратился в «Сестроречье», «Лехтуси» — в «Аволгу», «Карельский Ключ» — в «Красноозерное 2», «Кургино» — в «Строгановскую усадьбу», «Терра-Ленинское» — в «Репино – Ленинское», «Молодежное» — в «Балтийский берег», «Норвежская деревня» — в «Солнечный», «Изумруды Кортеса» — в «Суходольское». Вспоминается известный народный афоризм «Как корабль назовешь, так он и поплывет»: смена названий малоэтажных проектов говорит если не о явных проблемах с реализацией, то уж точно о том, что региональный загородный рынок подтверждает закон диалектики о переходе количества в качество. Период, когда проекты загородной застройки без внятной концепции, сбалансированного соотношения функциональных, технических характеристик и стоимости, четкого позиционирования на рынке с легкостью находили покупателя, похоже, остался в истории. Кстати, этот вывод подтверждает еще одна интересная тенденция.

Разговоры о кризисе

В профессиональной среде появились заявления — правда, пока немногочисленные — о грядущем кризисе перепроизводства на малоэтажном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти, а также о том, что потенциал роста цен на загородные объекты близок к исчерпанию. Одни специалисты относят такие прогнозы только к конкретному сегменту, например «элит» или «бизнес», другие — к определенному району или направлению. В подобных прогнозах есть рациональное зерно, но, по нашему мнению, характеризовать состояние ближайшего будущего малоэтажного рынка термином «кризис» не совсем корректно. Рынок просто будет лучше структурирован, станет конкурентным — и это естественный процесс. Ведь по прогнозам объем ввода малоэтажной и индивидуальной застройки в регионе в 2009–2010 годах должен достигнуть 1,1 млн кв. м в год — а это 9–11 тыс. домовладений. При этом такие объемы годичного ввода малоэтажного жилья должны сохраниться как минимум до 2013–2014 годов. И далеко не каждый проект в обострившейся конкурентной борьбе найдет своего покупателя.

Цены

Первичный рынок малоэтажной застройки в целом довольно сдержанно отреагировал на динамичный рост цен на городском рынке. Так, за первые четыре месяца средняя стоимость квадратного метра в рублевом эквиваленте на вторичном рынке Петербурга выросла на 26 %, а стоимость типового жилья на первичном рынке за первый квартал 2008 года, по данным «Петербургской недвижимости», — почти на 23 %. Естественно, многие девелоперы и застройщики загородного рынка, столкнувшись с повышенным спросом, также повысили цены на свои объекты, но в среднем рост стоимости метра коттеджей и таунхаусов, а также сотки земли на первичном загородном рынке нельзя считать быстрым (диаграмма 1). В принципе подобная реакция была вполне предсказуема, так как и на предыдущие периоды роста цен на городском рынке в 2003–2004 и 2006 годах загородный рынок откликался с некоторым опозданием.

Инвесторы

В полку иностранных инвестиционных компаний и девелоперов, проявивших интерес к загородному рынку региона, прибыло. К швейцарской инвестиционной компании Eastern Property Holdings присоединился израильский девелопер Seven Hills. «Дочка» Scorpio Real Estate Group планирует реализовать два малоэтажных проекта в Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Финский инвестбанк Trigon Capital собирается строить «малоэтажку» в Курортном районе. О планах по реализации малоэтажных проектов в регионе с объемом инвестиций около миллиарда долларов заявил один из крупнейших питерских застройщиков — холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ». Интересно, что эти намерения были обнародованы почти одновременно с новостью о продаже 15 % акций холдинга инвестиционному фонду Baring Vostok.

Ипотека

Пессимистичные прогнозы снижения динамики ипотечного кредитования на российском и региональном рынке, к счастью, не оправдались. Как и предсказывалось в прошлом году, увеличились процентные ставки по ипотечным кредитам. Кроме того, банки ужесточили требования к потенциальным заемщикам. Однако это не остановило жителей нашего региона, и за первый квартал 2008 года прирост задолженности физических лиц по кредитам на покупку жилья по Санкт-Петербургу и Ленобласти составил 8,52 млрд рублей. Для сравнения: за первый квартал 2007 года — всего 3,60 миллиарда.

Интересный факт: абсолютный прирост квартальной задолженности по кредитам на покупку жилья в Санкт-Петербурге составил 7,20 млрд рублей, едва не догнав аналогичный показатель в Москве — 7,52 миллиарда. Конечно же, основной объем ипотечных денег сегодня идет на вторичный и первичный городские рынки жилья, но массовое использование ипотечных схем для сделок на первичном рынке загородной недвижимости не за горами. У некоторых банков на загородные объекты уже сейчас приходится 15 % выдаваемых ипотечных кредитов.

Текущее состояние рынка

В 2008 году на рынке были анонсированы 67 новых малоэтажных проектов. Среди наиболее масштабных и заслуживающих внимания можно отметить: «Новоселье» (УК «Новые территории») в Ломоносовском районе с площадью застройки 700 га; «Итера-Инвест-Строй» в Приозерском районе на 328 га, «Русская Голландия» и «Романовская слобода» (ГК «Девелопмент») по 50 га в Ломоносовском и Всеволожском районах соответственно, проект компании «Газэнергопромдевелопмент» на 300 га в Ломоносовском районе, «Сосновый хутор» («Сибирь Еврострой») во Всеволожском районе. Не отстают от новых игроков и компании, уже хорошо зарекомендовавшие себя на рынке. «ПулЭкспресс Групп» начал продажи в «Солнечном береге» и «Ягодном», а в ближайшее время планирует вывести на рынок еще несколько проектов. «Фаэтон Девелопмент» объявил о проектах «Петровская Версалия», «Ближняя пристань», «Озеро Бауш». «Евросиб-Девелопмент» готовится запустить проект «Галактика». «Родэкс Северо-Запад» к одному реализуемому проекту добавил еще один малоэтажный проект в Приозерском районе. В итоге число реализуемых и планируемых к реализации проектов к концу мая 2008 года составило 238 (диаграмма 2).

По-прежнему большинство малоэтажных проектов сосредоточены во Всеволожском и Выборгском районах Ленобласти. Правда, в южном направлении их число стремительно растет, а Ломоносовский район прочно обосновался в тройке лидеров (диаграмма 3). Ну а если оценить количество домовладений в реализуемых и, особенно, планируемых проектах, то первенство по объемам застройки однозначно за южным направлением (диаграмма 4).

В первом полугодии 2008 года не произошло существенных изменений в структуре распределения домовладений по типу объектов предложения (диаграмма 5) и в распределении домовладений по удаленности от КАД (диаграмма 6). Более 83 % домовладений в реализуемых проектах и 73 % в проектируемых расположены не дальше 50 км от КАД. На расстоянии более 100 км реализуются единичные проекты. Исключение составляет проект «Краколье» (жилье для сотрудников портового комплекса «Усть-Луга»), но он явно стоит особняком, и его влияние на малоэтажный рынок несущественно.

Распределение домовладений (коттеджей и таунхаусов) по основным функциональным характеристикам, таким как общая площадь и основной материал стен строений, представлено на диаграммах 7, 8 и 9. С массовым появлением на рынке в 2007 году объектов категории экономкласса, строящихся на основе индустриальной системы домостроения, наибольшую долю предложения составляют небольшие панельно-каркасные дома площадью менее 150 кв. м.

Если говорить о стоимости домовладений, то довольно значительная их часть предлагается по цене меньше пяти миллионов рублей (диаграмма 10). Впрочем, эти расчеты были выполнены при условии, что в проекте «Новая Ижора» будет существенная доля дуплексов небольшого метража. Распределение средней стоимости домовладения по районам Санкт-Петербурга и Ленобласти представлено на диаграмме 11.

P. S. В июне 2008 года исполняется год информационно-аналитическому агентству «Загородная недвижимость». От лица компании «Проект Консалт» хочу поздравить молодой и талантливый коллектив агентства с первой годовщиной.