Земля в цифрах

Рынок земельных участков Ленобласти и Петербурга, на которых возможно строительство малоэтажного жилья, интересен прежде всего тем, что дает нам представление о будущем малоэтажного рынка в целом. Увеличилось предложение больших наделов земли в каком-нибудь районе — значит, жди через пару лет прибавления коттеджных поселков в этом районе. Цена предложения земельных участков стабилизировалась или упала — стало быть, достигнута текущая предельная стоимость земли, позволяющая девелоперскому проекту получить нужный уровень рентабельности. Эти и многие другие выводы внимательный читатель сможет сделать самостоятельно, познакомившись с нашим обзором.

Сразу уточню, что обзор посвящен вторичному рынку земельных участков и не охватывает первичный рынок, формирующийся из участков, предлагаемых администрациями Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Объем предложения земельных участков в регионе на протяжении первого полугодия 2008 года претерпевал довольно существенные колебания (диагр. 1) — от январского минимума в 75 % от среднемесячного объема предложения в IV квартале 2007 года до майского максимума в размере 161 %. Естественно, подобные колебания объемов предложения укладываются в традиционно сложившуюся сезонную рыночную активность на рынке загородной недвижимости, но факт превышения в мае январского предложения на 113 % заслуживает внимания. Тем более что структура предложения изменилась не столь существенно: если в январе доля небольших участков, менее 20 сот., составляла 62 %, то в мае — 67%.

В отличие от объема предложения, его распределение между Санкт-Петербургом и Ленинградской областью на протяжении шести месяцев текущего года оставалось стабильным и мало отличалось от аналогичного в 2007 году (диагр. 2).

География предложений земельных участков по районам Ленинградской области в 2008 году заметно изменилась. В первом полугодии сохранялась прошлогодняя тенденция сокращения доли северных районов в общем объеме предложения. К примеру, если в 2007 году доля Всеволожского района в общем объеме предложения по количеству не опускалась ниже 28 %, то в мае 2008 года составила чуть более 18 %, а в среднем за полугодие — 25 % (диагр. 3). Доля предложения трех северных районов Ленобласти (Всеволожском, Выборгском и Приозерском) в 2008 году по сравнению с 2007 годом уменьшилась по количеству на 3 %, а по площади предлагаемых участков — на 13 %.

Напротив, доля южных районов возросла. Так, по среднемесячному количеству предложения в 2008 году и Гатчинский, и Ломоносовский районы обошли Приозерский, который еще в 2007 году был в тройке лидеров. При этом возросла и доля этих районов в общей площади предложения. Доля Ломоносовского района с 14 % выросла почти до 19, а Гатчинского — с 4 до 10 %. В итоге к середине 2008 года предложение земельных участков распределилось между северными и южными районами Ленобласти почти поровну.

Структура предложения земельных участков по площади изменилась в сравнении с 2007 годом несущественно (диагр. 4). Как и в прошлом году, основной объем предложения приходится на небольшие участки площадью до 20 сот. В среднем доля таких участков в общем объеме предложения по итогам первого полугодия 2008 составила 62,2 %, почти столько же, сколько по итогам 2007 года — 61,5 %. Несколько уменьшилась (чуть больше чем на один процент) доля предложения больших участков площадью более 1 га. Но в абсолютном значении среднемесячное предложение больших земельных участков в 2008 по сравнению с 2007 годом увеличилось на 20 %, если не учитывать январь 2008 года. Предложение больших участков сконцентрировано в двух северных и двух южных районах Ленобласти. Так, совокупная доля Всеволожского и Выборгского районов в общем количестве предложения составила за 2008 год в среднем 51 %, в общей площади предложения — 47 %, а показатели Ломоносовского и Гатчинского района — 21 и 29 % соответственно. Неуменьшающийся объем предложения больших земельных участков дает основания ожидать прибавления проектов малоэтажной застройки в ближайшие годы. Уже к концу 2008 года число малоэтажных проектов, находящихся в различной стадии реализации, может перевалить за три сотни.

Но самые интересные изменения на рынке земельных участков в первой половине 2008 года происходили со стоимостью. Средняя стоимость предложения земельных участков в отличие, например, от стоимости предложения квартир на вторичном городском рынке, не имела устойчивой ежемесячной тенденции к повышению (диагр. 5). В январе цена земельных участков в Ленобласти во всех сегментах была выше, чем в последнем квартале 2007 года, но уже в феврале в сегментах до 20 сот. и 21–50 сот. она стала ниже, чем в 2007 году. В целом по итогам первого полугодия 2008 года стоимость земельных участков выросла. Больше всего — в сегменте более одного гектара, где средняя стоимость предложения по сравнению с IV кварталом 2007 года приросла на 19 %. В самом массовом сегменте (до 20 сот.) участки подорожали на 11 %, в сегменте 21–50 сот. — на 3 %, а в сегменте 51–100 сот. — на 14 %.

В отличие от Ленинградской области, роста цен на земельные участки в Санкт-Петербурге статистически не зафиксировано. Уровень цен в сегментах до 20 сот. и более одного гектара по сравнению с 2007 годом практически не изменился. Правда, средний уровень цен в Санкт-Петербурге существенно выше, чем в Ленобласти. Например, в сегменте до 20 сот. средняя стоимость сотки в 2008 году в Санкт-Петербурге составляла 419 тыс. рублей, а в Ленобласти — 147 тысяч.

В нынешнем году не произошло существенных корректив средней стоимости земли в Ленинградской области.

Таблица. Средняя стоимость предложения в 2008 году земельных участков в Ленобласти в сегменте до 20 сот., тыс. рублей/сот.

Самая дорогая земля по-прежнему во Всеволожском и Выборгском районах: средняя стоимость предложения за 2008 год в сегменте до 20 сот. составляет 256 и 151 тыс. рублей соответственно. Южные районы Ленобласти по стоимости сотки пока уступают северным, но и там цифра уже приближается к 100 тыс. рублей. Так, в Гатчинском районе средняя стоимость сотки в сегменте до 20 сот. составляет 91 тыс. рублей, в Ломоносовском — 120 тысяч, а в Тосненском — 107 тысяч. В сегменте больших участков — свыше одного гектара — средняя стоимость сотки в южных районах еще больше приблизилась к аналогичному показателю в северных районах. Пятерка лидеров по средней стоимости предложения участков более одного гектара выстроилась в следующий ряд: Всеволожский — 72,6 тыс. рублей, Ломоносовский — 39,2 тысячи, Выборгский — 38,5 тысячи, Приозерский — 38,3 тысячи, Кировский — 32,1 тысячи.

Интересно, что в самом дорогом районе Ленинградской области зафиксирована минимальная динамика цен на землю в наиболее демократичном сегменте. Во Всеволожском районе средняя стоимость предложения участков до 20 сот. в 2008 году по сравнению с IV кварталом 2007 года выросла всего на 9 %. Во всех остальных районах, за исключением Волховского, рост цен предложения составил более 20 % (диагр. 6).

Динамика роста стоимости участков в сегменте более 1 га существенно отличается от динамики сегмента менее 20 сот. Большие участки во Всеволожском районе подорожали на 38 %, в Выборгском — на 9 %, в Ломоносовском — на 7%. А в Кировском и Тосненском районах цены упали на 15 %.