«Вторичные» тенденции

Продолжая знакомиться с состоянием вторичного загородного рынка, мы представляем анализ предложения загородных домов за первые семь месяцев 2008 года. Хочу сразу обратить внимание, что в понятие «загородный дом» входят как дачи советского периода, так и относительно новые дома современной постройки, предлагаемые именно на вторичном рынке.

Объем предложения загородных домов на протяжении первых семи месяцев 2008 года можно считать стабильным, за исключение майского всплеска (диагр. 1). Начало года традиционно характеризовалось снижением объема предложения, но с наступлением весны количество продающихся домов стало увеличиваться, стабильно превышая показатели последнего квартала 2007 года.

Территориальная структура предложения земельных участков между Санкт-Петербургом и Ленобластью на протяжении шести месяцев была стабильной и незначительно отличалась от сложившейся в 2007 году (диагр. 2). Правда, отмечалось незначительное перераспределение предложения в сторону Санкт-Петербурга в первые четыре месяца. Доля мегаполиса выросла относительно среднего значения за последний квартал 2007 года с 18 до 21,7 %, а затем стала плавно уменьшаться, стремясь к уровню 2007 года.

Рыночная активность или география распределения предложения земельных участков по районам Ленинградской области в 2008 году по сравнению с 2007 годом не претерпела существенных изменений. Немного упала доля Всеволожского района, а доли Гатчинского и Ломоносовского районов, напротив, подросли. Существенным изменением своей доли в общем объеме предложения в 2008 году может похвастаться только Кингисеппский район.

Гораздо более интересную картину дает соотношение доли района в объеме предложения и доли района в общем количестве участков в садоводствах Ленинградской области. Так, например, для Всеволожского района это соотношение равно 203 %, а для Киришского — всего 4 %. На основании этого показателя можно косвенно судить об уровне вовлеченности загородных объектов, прежде всего дач, в рыночный оборот. Чем больше его значение, тем выше уровень рыночной активности в районе (диагр. 3).

Площадь домов

Структура предложения загородных домов в Ленинградской области по площади в 2008 году по сравнению с 2007 годом существенно не изменилась. Основной объем предложения по-прежнему приходится на сегмент менее 100 кв. м. Это и неудивительно, ведь в Ленинградской области зарегистрированы 2729 садоводческих объединений, включающих в себя более полумиллиона участков. А объемы нового строительства на протяжении последних лет, за исключением 2007 года, не превышали 3000 единиц. Объем предложения в следующих за самым массовым трех сегментах можно считать почти одинаковым. Доля сегмента 101–150 кв. м на протяжении 2008 года составляла 14–15,7 % и по сравнению с 2007 годом выросла в среднем всего на 0,3 %. А средние доли сегментов 151–200 и 201–300 кв. м составили 11,5 и 11,2 % соответственно. Правда, если доля сегмента 201–300 кв. м по сравнению с 2007 годом не изменилась, то доля сегмента 151–200 кв. м снизилась на 1,2 %. Сегменты загородных домов площадью более 300 кв. м суммарно занимали в объеме предложения не более 9,5 % в марте, а в среднем по итогам 2008 года их доля по сравнению с 2007 годом выросла всего на 0,5 % (диагр. 4). Тенденции увеличения доли домов большой площади и снижения доли самых маленьких домов свидетельствуют о постепенной трансформации вторичного загородного рынка. От рынка дач советского периода — к рынку загородных домов современной постройки.

Стоимость домовладений

Динамика изменения стоимости предложения за домовладение (дом с участком) в 2008 году по сравнению со стоимостью земельных участков была более устойчивой. И в целом, почти во всех сегментах имела устойчивую тенденцию к повышению (диагр. 5). В среднем наибольший рост стоимости по итогам семи месяцев 2008 года был зафиксирован в самом массовом сегменте — менее 100 кв. м. По сравнению с четвертым кварталом 2007 года стоимость возросла в среднем на 33 %. Такой рост очень хорошо согласуется с ростом стоимости квадратного метра на вторичном рынке городской недвижимости. С декабря 2007 года по июль 2008 года стоимость метра в Петербурге возросла на 34 %. Видимо, владельцы дач и риелторы, определяя стоимость предложения загородных домов, руководствуются динамикой стоимости на городском рынке.

Другие сегменты в среднем показали менее существенный рост стоимости. Второе место по темпам роста стоимости предложения занял сегмент 301–500 кв. м — за прошедшие семь месяцев 2008 года стоимость в среднем повысилась на 18 %. В сегментах 101–150 и 201-300 кв. м рост составил на 8 и 6 % соответственно. Ну а самый незначительный прирост стоимости был зафиксирован в сегменте более 500 кв. м — 4% и в сегменте 151–200 кв.м — 2 %.

Несмотря на то что 2008 год не принес принципиальных изменений в распределении районов Ленинградской области по стоимости домовладения в массовом сегменте до 100 кв. м, рост стоимости по районам был крайне неравномерным. Самые дорогие районы Ленинградской области, такие как Всеволожский, Выборгский, Приозерский, Ломоносовский, показали более слабую динамику роста цен по сравнению с дешевыми районами. Так, например, средняя стоимость дома с участком в сегменте до 100 кв. м во Всеволожском и Выборгском районах выросла на 26 и 18% соответственно, а в Волховском, Кировском, Лодейнопольском районах — на 75, 71 и 89 %. Однако не во всех относительно дешевых районах был зафиксирован рост стоимости предложения. Более того, «вторичная» загородная недвижимость подешевела в Подпорожском, Сланцевском, Тихвинском и Кингисеппском районах.

Динамика роста стоимости домовладений по районам Ленобласти хорошо иллюстрируется таким относительным показателем, как отношение уровня стоимости в районе к среднему уровню стоимости по всей Ленинградской области (диагр. 6). Из диаграммы видно: если этот показатель падает (как, например, во Всеволожском районе), значит, динамика роста стоимости в районе отстает от средней динамики роста по всем районам области.