Спад или стагнация?

На дворе конец осени, и уже в течение двух месяцев в стране, да и во всем мире, вовсю бушует финансовый кризис. Все средства массовой информации, чиновники, бизнесмены, аналитики наперебой обсуждают эту тему, высказывая многочисленные и порой взаимно исключающие прогнозы — о масштабах, времени действия и последствиях влияния кризиса на экономику страны, региона или на отдельные сектора рынка. Если вспомнить классическую схему разработки бизнес-плана — например бизнес-плана по строительству коттеджного поселка — то окажется, что финансовый кризис относится к области общей макроэкономической ситуации. И влияет на конкретный бизнес-план в следующей последовательности: макроэкономика в мире, макроэкономика в стране, экономика региона, ситуация в строительной отрасли региона, ситуация в малоэтажном строительстве региона, непосредственный анализ района застройки и, наконец, сам проект. Не правда ли, получается довольно длинная последовательность, дающая огромный простор для выстраивания различных причинно-следственных связей и трактовки различных событий на непосредственный бизнес региональных девелоперов? Поэтому в данном обзоре мы не будем брать на себя роль оракула, а ограничимся изложением фактов и их трактовкой, исходя из нашего скромного понимания.

Текущее состояние рынка

Статистически III квартал 2008 года еще в полной мере продолжил тенденцию последних двух лет — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области наблюдался бурный рост количества малоэтажных проектов. Региональный малоэтажный рынок прирос на 54 проекта. Для сравнения — во II квартале на рынке появилось 63 проекта. Всего же в 2008 году было зафиксировано появление 148 новых проектов малоэтажной застройки.

В итоге количество реализуемых и планируемых к реализации проектов на начало октября 2008 года составило 297 единиц (Диаграмма 1). Среди наиболее интересных можно отметить поселки «Красавица» («Вереск»), «Киссолово» («Балтийский Альянс»), «Новый Петербург» («Строй-Инвест»), «Ропшинская усадьба» («Торговый дом «Гонг»), «Береговая горка» («Мера»), «Малое Репино» («ПулЭкспресс» и «Особняк» в составе «Хаапала»). Из крупномасштабных, планируемых к реализации, можно отметить проект московского застройщика «СУ-155» в Ломоносовском районе, где собираются возвести 320 тысяч малоэтажного жилья, а также проект Jensen Group в Приозерском районе, где на участке площадью 204 га предполагается построить 600 домовладений.

Правда, принимая во внимание текущий мировой финансовый кризис, как озвученные выше, так и остальные крупномасштабные проекты малоэтажной застройки однозначно подвергнутся корректировке — по крайней мере, во времени выхода на рынок и сроках реализации. Так, уже в III квартале количество приостановленных проектов существенно возросло. Если по итогам II квартала насчитывалось всего 11 приостановленных проектов, то в октябре 2008 года к замороженным уже можно было отнести 22 проекта. Этот факт не требует комментариев.

Картина распределения проектов малоэтажной застройки по районам Санкт-Петербурга и Ленобласти за III квартал 2008 не претерпела существенных изменений (Диаграмма 2). Наибольшее количество малоэтажных проектов по-прежнему сосредоточено во Всеволожском и Выборгском районах Ленобласти, на чью долю приходится 53% от всех региональных проектов в стадии реализации и 44% проектов – планируемых к реализации. Если же оценивать количество домовладений в проектах, которые реализуются, а в особенности в проектах, которые планируются к осуществлению, то явное преимущество северо-восточного направления по сравнению с южным улетучивается. На южное направление приходится 47% всех домовладений в стадии реализации, а в стадии проекта — уже 62% (Диаграмма 3).

Структура распределения домовладений по типу объектов предложения в малоэтажных проектах, реализуемых в настоящее время, за последние три месяца также не претерпела существенных изменений. На коттеджи приходится 48% всего предложения, на участки — 18%, на таунхаусы с дуплексами — 34%. В Санкт-Петербурге преобладает предложение таунхаусов и крайне ограничено предложение земельных участков (Диаграмма 4).

Большинство проектов, как и раньше, располагаются в непосредственной близости от КАД (Диаграмма 5). Так, в реализуемых проектах 62% домовладений расположены на удалении не более 20 км, а в зоне до 50 км — более 84%. Распределение домовладений в проектах, планируемых к осуществлению, немного отличается, но данное отличие несущественно и вызвано, прежде всего, планируемым малоэтажным строительством в районе портового комплекса в Усть-Луге. В ближайшее время структура распределения домовладений по удаленности от КАД не претерпит существенных изменений.

Наиболее массовыми сегодня являются домовладения небольшой площади — менее 150 кв. м, на основе каркасно-панельной технологии (Диаграммы 6, 7, 8). Домовладения большой площади занимают в сегменте коттеджей менее 9%, а в сегменте таунхаусов — менее 1%. Данное распределение вполне можно считать оптимальным, так как в период спада или рецессии на рынке абсолютная стоимость домовладения приобретает для потенциального покупателя первостепенное значение, а доступным коттедж большой площади не может быть по определению.

Более половины домовладений предлагаются по цене менее 7 млн рублей (Диаграмма 9), что соответствует стоимости типичной трехкомнатной квартиры на вторичном рынке Санкт-Петербурга. Данный факт объясняется существенной долей в предлагаемых домовладениях участков и демократичными ценами на коттеджи и дуплексы в масштабном проекте «Новая Ижора».

Самое интересное в III квартале — это динамика роста средних цен предложения на домовладения и изменение темпов продаж. Средняя цена предложения на домовладения фактически не росла (Диаграмма 10), более того — на коттеджи было зафиксировано даже снижение на 0,2% относительно средней стоимости предложения за IV квартал 2007 года. Таунхаусы выросли в цене всего на 1,1%, ну а больше всех в средней цене предложения прибавили земельные участки — аж 3,8%.

Данная ситуация существенно отличается от городского рынка недвижимости. Если взять за основу данные «Бюллетеня недвижимости», то прирост цен на вторичном рынке недвижимости в Санкт-Петербурге за III квартал 2008 года составил 7,4%/ Ценовая стагнация на малоэтажном рынке четко коррелирует с наметившимся в III квартале замедлением динамики продаж домовладений в малоэтажных проектах. Так если по итогам 2007-го и первого полугодия 2008 года среднемесячный темп продаж составлял 4,4% от общего количества домовладений в проекте, то после включения итогов III квартала этот показатель снизился до 4,1%. Если же сравнивать, например, темпы продаж в первой половинее 2008 года и в период июля-октября 2008 года, то падение темпов продаж в среднем по рынку составило 40-50%, а это уже очень существенно.

Правда, данная цифра говорит лишь о том, что в среднем по рынку малоэтажные объекты стали продаваться существенно медленнее. Но если смотреть на темпы продаж по отдельным проектам, то у кого-то они не изменились, у кого-то остались на прежнем уровне. Просто мировой финансовый кризис ускорил наступление давно ожидаемого периода, когда малоэтажные проекты без внятной концепции, хорошо сбалансированного соотношения функциональных, технических характеристик и стоимости стали не конкурентоспособны и перестали находить своего покупателя.