Семь причин

Строительство дома собственными руками представляется занятием романтичным — все-таки витье своего гнезда. Но только до тех пор, пока гипотетическая стройка не становится реальностью. Корреспондент «Загородной недвижимости» взвесила все «за» и «против» самостоятельного строительства и решила купить готовый дом в организованном коттеджном поселке.

Земля

Первые проблемы могут настигнуть непрофессионального строителя уже на стадии приобретения земельного участка, а точнее — в ходе оформления документов. Несмотря на то что дачная амнистия активно шагает по стране, сложно найти участок, все документы на который в порядке. «Как правило, возникают проблемы с границами участка, — говорит генеральный директор Village Consulting Алексей Рогов. — В результате новому собственнику приходится проводить кадастровую съемку самостоятельно. Процесс этот не очень дорогой, но отнимает довольно много времени».

Кроме того, необходимо проверить юридическую чистоту участка. «У крупных застройщиков обычно не бывает проблем с проверкой земельного участка, поскольку в их распоряжении грамотные юристы, — поясняет Олег Гайворонский, директор по продажам и маркетингу инвестиционной компании «Павловский Посад». — Поэтому, покупая дом в коттеджном поселке, можно быть уверенным в статусе земли. Проверить участок самостоятельно, без консультации специалистов практически невозможно».

«Надо помнить о том, что купить участок — это еще не значит начать строить. Иногда процедура оформления права собственности может занять до года», — предупреждает Алексей Рогов.

Но даже если земельный участок чист юридически и имеет всю необходимую документацию, проблемы могут в буквальном смысле появиться из-под земли. «Качество грунта может оказаться таким, что стоимость фундамента вырастет в два-три раза по сравнению с запланированной прежде», — предупреждает Алексей Рогов. К тому же на участке могут обнаружиться невыявленные коммуникации, которые наложат определенные ограничения на его использование. К примеру, дом придется «сажать» совершенно не в том месте, где изначально предполагалось: не в живописном уголке у ручья, а у пыльной сельской дороги.

Проектные работы и контроль за строительством

Стадия проектирования и согласования проекта предусматривает интенсивные хождения по инстанциям. В органах власти нужно оплатить и получить градостроительный паспорт, архитектурно-планировочное задание и другие документы и с ними приступать к проектированию. Затем, согласовав проект с пожарной службой, СЭС и остальными заинтересованными ведомствами, надо возвращаться в органы власти — за разрешением на строительство. На практике все эти процедуры занимают продолжительное время, а порой не обходятся и без немалых трат.

Непосредственно строительство также обещает хлопоты. «Сейчас на этом рынке масса авантюристов, готовых подрядиться строить что угодно, — говорит Алексей Рогов. — Кроме качества строительных работ, гарантированно возникнут еще по меньшей мере две проблемы. Во-первых, непременно сдвинутся сроки. А во-вторых, вырастет смета. Не исключено, что на 40–50 %». «В организованных коттеджных поселках цена объекта, как правило, фиксированная», — подчеркивает разницу Олег Гайворонский.

«При самостоятельном строительстве дома все проблемы возникают от того, что частное лицо берет на себя функции заказчика строительства со всеми вытекающими отсюда последствиями, — объясняет генеральный директор компании «Проект Консалт» Константин Сафронов. — Заказчик должен выбрать и согласовать проект, контролировать цикл строительства, зачастую не вполне представляя себе все нюансы; закупать материалы, оппонировать строителям, которые, не исключено, пытаются его просто надуть. То есть заказчик фактически должен руководить стройкой, принимая все риски такого руководства на себя».

На возведение дома уходит как минимум два года, и все это время будущему обладателю коттеджа придется провести на стройке. По опыту, контроль за стройкой может занимать до четверти рабочего времени заказчика. «Самостоятельное строительство дома отнимает очень много времени, которое резонно потратить на зарабатывание денег по основному роду деятельности», — замечает Олег Гайворонский.

Инженерные коммуникации

Подключение инженерных коммуникаций — еще одна проблемная точка в строительстве дома своими руками. «Можно купить участок с уже подведенным электричеством. Но его может оказаться недостаточно. Что такое 9 кВт для дорогого особняка?!» — предостерегает Алексей Рогов. Самостоятельно получать мощности — это довольно долго и дорого. Сейчас, по словам эксперта, стоимость «энергетического» подключения варьирует от 27 до 60 тыс. рублей за киловатт.

Олег Гайворонский обращает внимание на сложности организации водоснабжения и водоотведения. «В загородном доме, особенно если он предназначен для постоянного проживания, люди стремятся создать городской уровень удобств. Это влечет ухудшение экологической обстановки в месте строительства дома. А воду для питья брать из скважины, которая по соседству с септиком?» — недоумевает эксперт. В организованных поселках, как он уверяет, вопросы организации водоснабжения и канализирования решаются централизованно. И еще один плюс: там проще с обеспечением телефонной связью и интернетом.

Социальное окружение, обслуживание, инфраструктура

«С точки зрения коммунального обслуживания у коттеджа, приобретенного в организованном поселке, масса преимуществ, — говорит генеральный директор компании «НеваИнвестПроект» Максим Красненко. — В каждом загородном поселке, как правило, есть управляющая организация, которая обеспечивает населению определенный уровень сервиса: от уборки снега и вывоза мусора до устранения аварий в чрезвычайных ситуациях». Жителю «неорганизованного» дома придется решать эти проблемы самому.

«В коттеджных поселках можно найти любых специалистов — от сантехника до садовника. А если дом в сотне километров от Петербурга, в каком-либо населенном пункте или в лесу, то, во-первых, вызывать специалистов эксплуатационной компании будет дорого, а во-вторых, поедут в такое место с большой неохотой», — говорит Алексей Рогов.

Немаловажно и социальное окружение. В коттеджном поселке оно регулируется ценой и обычно однородно. Строя дом в деревне, можно быть уверенным, что соседи будут очень разные. И поэтому автоматически возникает проблема охраны. Если в коттеджном поселке охрана осуществляется централизованно, то владельцу-индивидуалу придется позаботиться о ней самому. А в этом случае услуги, по мнению экспертов, окажутся непременно дороже, чем в организованном загородном комплексе.

В отношении уровня социальной инфраструктуры загородные комплексы выигрывают в сравнении с «самостроем». «Если загородный дом подбирается для постоянного проживания как альтернатива городской квартире, то рядом необходимы и магазины, и детские образовательные учреждения, и отделение банка, и многое другое, чем мы привыкли пользоваться, живя в городе. Такой уровень инфраструктуры может быть только при комплексном развитии территории, где расположен коттеджный поселок», — считает Максим Красненко.

В целом эксперты довольно скептически относятся к идее самостоятельного строительства, считая, что проще, а порой, возможно, и дешевле купить готовый дом в комплексе. «Наверное, при самостоятельном строительстве можно сэкономить, но необходимо соотнести качество проектных решений и строительства с рисками, потраченным временем и нервами», — советует Олег Гайворонский.