Только для джентльменов

Как приятно, оставив все дела на несколько минут, ровно в 17:00, под громовые удары Биг Бена пропустить чашечку-другую чая с молоком… Если верить стереотипам, именно так поступают все добропорядочные англичане. Возможно, такое желание возникнет и у вас, если вы окажетесь в своем доме в центре Лондона, где недвижимость дорожает с каждым днем.

Объемный, ликвидный и устойчивый — именно такими определениями обычно характеризуют рынок недвижимости Англии. Это страна всегда оставалась привлекательным регионом не только для жизни, но и для инвестиций. По некоторым данным, за 30 лет стоимость квартир и домов в наиболее престижных районах Лондона выросла почти в семь раз и только за последний год цены на жилье в центральной части города повысились на 30 %. В результате совместного исследования Oxford Economics и Cluttons LLPК прогнозируют рост цен на лондонскую недвижимость в 2007–2011 годах на 7–8 % в год, что логично в преддверии Олимпиады-2012.

«Рынок недвижимости в Англии никогда не будет низколиквидным, — говорит Юлия Нелюбина, консультант компании «Интерэстейт». — Квартиры никогда не опустеют, и их цена будет только расти. Впрочем, говорить так обо всей территории Англии не совсем корректно. Скорее, это касается районах с развивающейся инфраструктурой». Выбирая объект недвижимости для инвестиций, в первую очередь стоит обратить внимание на его расположение. «Если это окраина — особого спроса на жилье не будет, — говорит эксперт. — Другое дело, если речь идет о центре бизнес-коммуникаций с перспективой развития». В качестве примера такого центра можно отметить лондонский район Стратфорд, из которого планируют сделать новый европейский деловой центр, построив на его территории Стратфорт Сити (крупнейший проект Великобритании) и Олимпийский парк.

«Спрос на недвижимость в Англии у наших соотечественников стабильно высокий, ведь эта страна ассоциируется со стабильностью и высоким уровнем жизни, — добавляет Юлия Нелюбина. — Многие просто влюблены в саму Англию, особенно в Лондон с его достопримечательностями и живописными окрестностями».

Недвижимость по-английски

В Великобритании существует два типа владения недвижимостью: Freehold (свободное владение) и Leasehold (лизинг). Freehold означает безусловное право собственности на недвижимость (в собственности владельца находится не только строение или его часть, но и занимаемый ими участок земли). В свободном владении обычно находятся дома. Leasehold предусматривает пользование недвижимостью на правах аренды в течение длительного срока (обычно от 99 до 999 лет). Такая форма собственности принята для квартир, которые в этом случае принадлежат собственникам, а земля под зданием арендуется у ее владельца. Земельная рента — groundrent — будет составлять от 50 до 500 фунтов в год. Относительно недавно получила распространение еще одна форма собственности — Share of Freehold (доля владения). Владельцы квартир, расположенных в одном здании, выкупив его и создав официальную компанию, становятся его собственником.

Приняв решение о покупке недвижимости в Англии, лучше всего начинать с обращения в консалтинговую компанию. Некоторые, например «Интерэстейт», «Адрес Англия», действуют в интересах риелторов страны и оказывают консалтинговые услуги, которые ничего не будут стоить обратившемуся. Другие компании (Ashton Rose, Adelanta Consulting Group, LondonDom), не только помогают подобрать недвижимость, но и обеспечивают полное юридическое сопровождение сделки, решают вопросы с эмиграцией. Стоимость их услуг, как правило, составляет 1,5–2 % от окончательной цены объекта. «Наша компания взимает 2 % в качестве вознаграждения за поиск недвижимости, ее подбор, предоставление профессиональных консультаций по поводу понравившегося объекта, — рассказывает Оксана Ермакова, консультант отдела зарубежной недвижимости Adelanta Consulting Group. — Мы анализируем рост и динамику цен в выбранном районе как минимум за последние 10 лет, оцениваем транспортную доступность, доступность школ, больниц, местную инфраструктуру, планы на застройку данной территории. Плюс мы оперативно предоставляем опытных специалистов, участвующих в процессе покупки, — это и ипотечные брокеры, и инженеры-оценщики, и юристы. Но стоимость их услуг оплачивается отдельно».

Консультант компании ведет переговоры о цене понравившегося вам дома или квартиры, и когда вопрос решен, в дело вступают адвокаты продавца и покупателя. Сама процедура оформления и покупки недвижимости, включая сбор информации об объекте путем рассылки запросов в разные инстанции, составление контракта, проведение независимой экспертизы дома (от 500 до 1,5 тыс. фунтов стерлингов), занимает две-три недели. После этого следует обмен контрактами, сопровождающийся передачей продавцу депозита (обычно в размере 10 %), а покупателю — подписанного им контракта. В день окончания сделки (он прописывается в контракте) юристы предоставляют в государственный реестр (Land Registry) документ с именем нового владельца объекта. Сделка считается завершенной после оформления всех необходимых документов и перевода денег на счет адвоката продавца. И не забудьте сразу застраховать приобретенное имущество (а в некоторых случаях застраховать попросят и вашу жизнь).

Буква закона

Первое, с чем вам придется столкнуться, покупая недвижимость в Англии, это Гербовый сбор, или налог на покупку недвижимости. Он предполагает выплату Stamp Duty Land Tax, величина которой зависит от стоимости объекта недвижимости.

Второй налог — Land Registry Fees — уплачивается при смене владельца недвижимости. Его размер также определяется стоимостью объекта.

Регулярная налоговая выплата для владельцев недвижимости в Англии — это Council Tax, или муниципальный налог, за счет которого осуществляется содержание полиции, пожарных, муниципального жилья, школ, библиотек и уборка улиц. Размер этого налога определяет муниципалитет, и он может варьировать от 200 до 2,5 тыс. фунтов в год.

Список сборов завершает так называемая Service Charge — плата за обслуживание, необходимое для поддержания объекта недвижимости в надлежащем состоянии: услуги консьержа, охрану территории, видеонаблюдение. Величина этой платы определяется советом жильцов либо управляющим агентом и составляет в зависимости от объема услуг от 500 до 3500 фунтов стерлингов в год (вносится, как правило, ежеквартально).

Если английская недвижимость приобретается в качестве объекта инвестиций, не избежать налога на прирост капитала или на доход от аренды. С необходимостью выплаты первого придется столкнуться при продаже через какое-то время выросшей в цене недвижимости. Впрочем, если владелец недвижимого имущества проживет и платит налоги в другой стране, то от налога на прирост капитала законодательство Англии его освободит.

Налог на доход от аренды составляет 40 %, однако в некоторых случаях его бремя можно облегчить. В частности, налог ощутимо снижается, если квартира куплена за наличные или с помощью ипотеки. Обо всех тонкостях налогообложения расскажет подкованный юрист любой консалтинговой компании.

Ипотека

Для проживающих в Великобритании сумма кредита может составлять до 100 % от стоимости недвижимости (иногда и больше), что, однако, не отменяет необходимости внесения первого взноса. Для нерезидентов максимальная сумма — 65–70 % в зависимости от страны проживания. Как правило, ипотечные компании и банки предлагают заем в размере трех годовых зарплат или двух с половиной годовых совокупных доходов, если он оформляется на два лица.

Процентная ставка для нерезидентов при кредите на 10–20 лет с первоначальным взносом 30 % будет 6–7 % годовых. «Английское законодательство достаточно либерально, не ограничивает возможности приобретения недвижимости в кредит иностранными гражданами, — объясняет консультант Adelanta Consulting Group. — Что привлекательно в английском ипотечном кредитовании, так это низкие процентные ставки. На сегодняшний момент они начинаются с 5,75 %».

По словам экспертов, в Англии действует несколько основных видов кредитов. Например, Residential — кредит для приобретения недвижимости в личное пользование. Или кредит «Купить, чтобы сдавать» — когда недвижимость покупается с целью предоставления в аренду. Этот вариант ипотеки особенно подходит для тех, у кого проблемы с подтверждением белого заработка. В этом случае основным источником погашения кредита является не основной доход, а доход от сдачи недвижимости внаем.

Что и где покупать?

Прежде чем приступать в выбору района, необходимо определиться с типом недвижимости, которую вы хотите приобрести. Это может быть Flat/Apartments (проще говоря, квартира в жилом доме), Terraced House (дом в ленточной застройке с общими с соседними домами боковыми стенами, таунхаус), Semi-detached House (дом на две семьи с одной общей стеной, дуплекс) или Detached House (отдельно стоящий дом).

К выбору района следует отнестись с особой тщательностью. Наиболее развиты восток и юго-восток страны. Если о местном рынке недвижимости вы знаете только понаслышке, следует до начала каких-либо действий совершить так называемый обзорный тур (стоимостью около двух тысяч фунтов стерлингов), в ходе которого вы сможете почувствовать разницу между качеством жизни в Лондоне и в его пригородах, определиться с районом, осмотреть будущий объект вашей собственности. Если вы готовы окунуться в динамичную жизнь мегаполиса и престижное месторасположение жилья для вас принципиально, то предпочтение стоит отдать районам Kensington, Chelsea, Knightsbridge, Belgravia, Mayfair и Notting Hill. За однокомнатную квартиру площадью 60 кв. м в одном из этих районов придется отдать не менее 500 тыс. фунтов стерлингов, а стоимость дома с садом и бассейном может доходить и до нескольких десятков миллионов. Более доступные районы — Islington, Chiswick, Richmond, Canary Warf, Putney. Они хоть и подальше от центра, могут показаться привлекательными для предпочитающих более размеренный образ жизни. Найти для семьи дом с четырьмя спальнями здесь можно за миллион фунтов.

Стоимость дома с тремя спальнями в одном из близлежащих графств Лондона (Windsor Ascot, Maidenhead Marlow, Henley on Thames, Beaconsfield, Gerrards Cross, Virginia Water) колеблется от 400 до 600 тыс. фунтов стерлингов. Столько же придется отдать и за квартиры аналогичной площади. Двухуровневые апартаменты в четырехэтажном особняке в фешенебельном районе Hampstead могут обойтись в 1,8 млн фунтов. Есть возможность стать хозяином квартиры и в новом жилищном фонде — например, в строящемся комплексе Beaufort Park в северном районе Лондона Hendon. Двухкомнатная квартира стоит здесь от 149 тыс., трехкомнатная — от 360 тыс. фунтов стерлингов.