Свой Крым

Домик на берегу моря — пожалуй, самая типичная мечта всех здравомыслящих граждан. Оно и понятно: тишина, размеренный образ жизни, потрясающие своей красотой виды, природа и целебный морской климат — что еще нужно, чтобы спокойно встретить старость? Хотя вовсе необязательно дожидаться склона лет. Обеспечить себе, своей семье и детям отличный отдых можно уже сейчас, купив дом в Крыму — курорте с многовековой историей, привлекательном и с точки зрения инвестиций…

Почему Крым?

Богатое историческое наследие и ласковое Черное море, невысокие (хотя и растущие) цены, доступность и близость, безвизовый режим, отсутствие языковых барьеров — вот что каждый год манит неимоверное количество российских туристов на курорты крымского побережья. И не нужно думать, что Крым — это только море, солнце, санатории, пахлава и пиво с креветками на пляже. Скалолазание, охота и рыбалка, сафари, прогулки на лошадях, экскурсии в многочисленные пещеры, музеи и дворцы, дайвинг, парапланеризм и многие другие развлечения предлагает дивный полуостров. Популярность набирают и горнолыжные курорты, притягивающие любителей зимних видов спорта: зачем раскошеливаться на поездки в Швейцарию, Австрию или Финляндию, когда склон практически рядом — нужно лишь пересечь российско-украинскую границу?

Конечно, нельзя утверждать, что украинский сервис и инфраструктура достигли европейского уровня (а о менталитете обслуживающего персонала и говорить не приходится), однако в последнее время динамично развивающийся Крым стремится соответствовать все возрастающим требованиям отдыхающих. А тем, кто сомневается в качестве отдыха и жизни в украинской станице, местные туроператоры сообщают: Крым находится на той же широте, что и Лазурный Берег Франции. Чем не аргумент?

Ялта, Алушта, Севастополь, Ливадия, Алупка, Гурзуф, Балаклава, Евпатория, Бахчисарай, Феодосия — только некоторые города Крыма, которые готовы принять россиян, ищущих пристанище на время отпуска. Хотя большей популярностью для покупки недвижимости пользуются города южного берега Крыма (ЮБК), где отмечается постоянный рост цен на квадратные метры.

Где покупать?

Южной столицей и жемчужиной крымского побережья по праву называют Ялту — самый известный курорт. Купальный сезон, который начинается в конце мая и продолжается до середины октября, примерно 250 солнечных дней в году, около 170 санаторно-курортных и лечебно-оздоровительных учреждений — все это не могло не отразиться на стоимости вторичного жилья, которая, по данным Министерства экономики автономной республики Крым, на начало 2008 года составляла 14 тыс. гривен (около 2800 долларов) за метр в центре и 12 тысяч — в прилегающих к нему районах. Цены на новое жилье и того выше — в центре «квадрат» стоит до 20 тыс. гривен, в спальных районах — 15 тысяч. Таким образом, Ялта по ценам на жилье и землю входит в тройку лидеров Украины, следуя за Киевом и опережая Одессу.

Второе место в таблице цен на крымскую жилую недвижимость принадлежит Алуште — алуштинский горный амфитеатр считается самым живописным и масштабным в Крыму. Средняя цена метра «вторички» в центре Алушты достигает 9,2 тыс. гривен, а «первички» — 11 тысяч. Однако на окраине города недвижимость обойдется значительно дешевле, и вполне можно купить дом в одном из поселков среди необыкновенно красивых природных ландшафтов.

Третье, четвертое и пятое места в ценовом рейтинге недвижимости занимают Симферополь, Феодосия и Евпатория. Далее идет Керчь, жилье в которой более-менее доступно — 3–4 тыс. гривен за квадратный метр.

Инвестируем?

Вложения в рынок недвижимости полуострова растут из года в год. Это вполне объяснимо: земли рядом с морем больше не становится. По оценкам специалистов, Крым на сегодняшний день входит в пятерку наиболее привлекательных регионов Украины, наряду с Киевом, Донецком, Одессой и Карпатами. Это подтверждается хотя бы тем, что в течение последних двух лет жилье классов «бизнес» и «премиум» там подорожало в 1,7–2,3 раза, а точнее — за минувший год прирост цен на курортную недвижимость в среднем составил 40 %, причем максимальный (от 50 до 62%) зарегистрирован в поселках ЮБК: Кореизе, Симеизе, а также в Алупке и Форосе. Только за летние месяцы цены поднялись на 4–5 %. Также примечательно, что наибольший интерес вызывает жилая (особенно элитная) недвижимость — на нее приходится до 95 % вложенных средств. Дополнительными преимуществами инвестиций в крымское строительство, по мнению специалистов, являются минимальные риски и быстрая окупаемость, поэтому около 80 % покупателей недвижимости на южном берегу приобретают ее в целях инвестиций, а не для проживания.

Собираясь купить дом в Крыму, обратите внимание на Малореченское, Рыбачье, Морское, Судак и Коктебель — эти места отличает самый высокий потенциал окупаемости инвестиций, ведь на ЮБК остается все меньше незастроенных территорий, а в наиболее «раскрученных» курортах экологическая ситуация начинает ухудшаться (периодические выбросы из ялтинской канализации дают о себе знать). Печально, но показательно, что застройка частного сектора продолжает распространяться, наступая на курортные зоны. Предприимчивые инвесторы даже нашли способ обойти закон «О курортах», согласно которому в ста метрах от моря разрешено строительство только курортных объектов. Часто в свидетельстве на право собственности объект недвижимости указывается как курортный (гостиница, апартаменты), а по факту оказывается элитным жильем, так как вложения в землю и жилую недвижимость окупаются гораздо быстрее, чем инвестиции в строительство пансионатов и отелей. Однако при решении вкладывать деньги следует ориентироваться на первичный рынок, о чем свидетельствует поведение украинских банков, которые ужесточили условия кредитования на покупку жилья в старом фонде для резидентов, — такие дома уже не рассматриваются в качестве ликвидного залога. Несмотря на все это, прогнозы риелторов утешительные — они заверяют, что в ближайшие два года недвижимость в курортных районах Крыма будет только дорожать и ожидаемый прирост цен составит 50–70 %.

Кому и что продают?

Если вы хотите купить пустой участок для застройки — не торопитесь. Согласно украинским законам, иностранным гражданам и лицам без гражданства земельные участки в собственность не передаются…Однако оговорка «кроме случаев, предусмотренных п. 2 ст. 81 Земельного кодекса» разрешает иностранцам приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения, на которых расположены принадлежащие им на праве частной собственности объекты недвижимого имущества. То есть, купив дом, вы автоматически становитесь владельцем участка, на котором он стоит. Проблему можно решить и другим способом — взяв участок под постройку в долгосрочную аренду на 25 лет и более. Следует также иметь в виду, что если, покупая дом, вы планируете распорядиться перешедшим в вашу собственность земельным участком как-то иначе (например, в коммерческих целях), то изменение его целевого назначения необходимо согласовать с органами государственной власти и местного самоуправления (что фактически будет означать перевод земли в другую категорию).

К числу плюсов следует отнести то, что законодательство Украины допускает объединение имущества и смешанные формы собственности, в том числе собственности совместных предприятий, с участием юридических лиц и граждан других государств — проще говоря, возможность приобрести любую недвижимость, например, на двоих. То есть, купив дом на паях с родственниками или семьей знакомых, вы сможете отдыхать в нем в отпуске по очереди, а в оставшееся время сдавать помещение.
Минусом приходится считать предоставление ипотечного кредита на покупку жилья только гражданами Украины.

Оформление сделки

Жителям Северной столицы, желающим приобрести дом в Крыму, обращаться за консалтинговой и юридической помощью, скорее всего, придется в украинские агентства, — в Петербурге компаний, работающих с крымским сектором, крайне мало, слишком молодое это направление. Хотя можно предположить, что в ближайшее время ситуация изменится, поскольку недвижимостью на Украине уже стали заниматься питерские риелторы из InterEstate и «Алефа».

Приобрести недвижимость в Крыму наиболее вероятно за наличные, так как владельцы недвижимости — это главным образом частные лица, не заинтересованные в безналичном расчете. Цены на крымскую недвижимость «формируются» в долларах, поэтому не спешите менять их на евро, а тем более на гривны. Помимо паспорта гражданина (любой страны), собираясь в Крым за покупкой дома своей мечты, следует взять свидетельство о браке (если вы в таковом состоите), так как по законам Украины необходимо согласие на сделку супруга или супруги. К тому же потребуется оформить нотариально заверенное согласие «второй половины» на приобретение недвижимости с указанием стоимости или пределов стоимости. Еще одна необходимая процедура, которую лучше совершить заблаговременно, — получение идентификационного номера в налоговых органах Украины. Сократить срок ожидания (полторы — четыре недели) после подачи заявления до трех — семи дней поможет агентство. Договор купли-продажи нужно заверить у нотариуса, а все документы зарегистрировать в государственных органах Украины.

При оформлении сделки надо быть готовым оплатить: пенсионный сбор, оформление справки об отсутствии налогового залога на всех покупателей, регистрацию договора купли-продажи в реестре сделок, услуги нотариуса, нотариальное оформление заявления супруга о согласии на приобретение недвижимости, услуги агентства, регистрацию договора купли-продажи в БТИ. Считать себя полноправным собственником дома можно после выдачи свидетельства о праве собственности местными органами государственной исполнительной власти или местного самоуправления. Для этого на руках должны быть акт о праве собственности либо решение об отводе земельного участка для этой цели, а так же акт государственной комиссии о принятии объекта и его вводе в эксплуатацию. Если земельный участок не приватизирован, то к перечисленным документам придется приложить еще один — подтверждающий право пользования землей (решение органа исполнительной власти). Во избежание проблем в дальнейшем, перед тем как завершить сделку, обратите внимание, нет ли на земельном участке построек, не указанных в техническом паспорте на дом.

Сколько стоят крымские метры?

Итак, о ценах. Двухэтажный дом площадью 120 кв. м в центре Ялты, в 300 м от набережной, с гаражом, хорошим ремонтом и мебелью купить можно за 330 тыс. долларов. Любителям активного вида отдыха покажутся заманчивыми предложения на горе Ай-Петри. К примеру, можно подобрать дом в центре заповедника, с шикарным видом на плато и горные массивы, в непосредственной близости от горнолыжных трасс и подъемников. Тридцатишестиметровый дом с подвалом в этих местах обойдется около 120 тысяч. Цена вполне приемлемая, если учесть, что легальной недвижимости на Ай-Петри очень мало, а горнолыжный курорт с каждым годом захватывает все новые территории.

При других аппетитах стоит присмотреться к новому дому в Ялте, у заповедника (район Аутки), выстроенном на двухъярусном участке более 10 соток. Более 300 кв. м на трех этажах полностью отремонтированы и вместе с пакетом документов для передачи прав собственности уже дожидаются хозяина, готового внести 550 тыс. евро за это роскошество.

Тем, кому близость моря не так важна, как тишина и спокойствие, вероятно, подойдет двухэтажный дом с цокольным этажом общей площадью 300 кв. м в поселке Передовое, на границе с заповедной зоной и охотничьими угодьями, в окружении озер, гор и леса. Автономная электростанция, индивидуальный водопровод, отопление, спутниковое телевидение, система охраны, полностью облагороженный участок с бассейном, баней, отличная дорога, ведущая к дому, — и всего за 650 тыс. долларов.

Но и это не предел. Трехэтажный дом 757 кв. м с двумя гаражами, кухней-столовой, кабинетом, пятью спальнями, бильярдной, бассейном, джакузи, финской и турецкой сауной, камином и в комплекте с гостевым двухэтажным домом и детской площадкой на участке в элитном поселке близ Ореанды — такое предложение за пять миллионов долларов удовлетворит требования самых взыскательных покупателей. Но если на «дворец» пока не хватает, можно ограничиться и более скромным вариантом — дом с видом на море в Симеизе, общей площадью 46 кв. м, с гаражом и двором можно приобрести всего за 55 тысяч. Правда, люкс-апартаментами его назвать трудно… Зато есть возможность строительства, говорят риелторы.

Справедливости ради приведем цены на дома частного сектора в других городах Крыма. Скромный пятикомнатный дом в Коктебеле в зависимости от метража и близости к морю можно приобрести за 40–65 тыс. долларов. Двухсотметровый дом в Севастополе с видом на море в элитном районе (Вязовая роща) обойдется значительно дороже — около 600 тысяч. Усадьбу в 3 км от моря в Алуштинском районе, в долине реки Ускут, общей площадью 210 кв. м, с облагороженным садом можно заполучить за 65 тысяч.

Совсем скромной, но уж очень привлекательной по цене может показаться дача в Мирном (Евпатория), в 2 км от моря и в 500 м от соленого-соленого Ойбужского озера с голубой глиной и лечебной грязью — всего 9000 долларов.